Simulateur SCPI : la puissance des intérêts composés sur votre épargne

Comment fonctionne ce simulateur ?

Cet outil calcule la capitalisation des revenus réinvestis : à chaque période, les dividendes potentiels sont supposés réinjectés et produisent à leur tour des revenus. Vous renseignez un capital de départ, un versement mensuel éventuel, un taux annuel et un horizon ; la projection en découle.

Les hypothèses sont les vôtres : le taux saisi est constant sur toute la durée, et la simulation est calculée avant fiscalité (aucun impôt ni prélèvement social n'est intégré).

Pour être transparents, voici ce que l'outil ne calcule pas : les frais de souscription, le délai de jouissance (qui décale les premiers revenus), la variation du prix de part, et votre fiscalité personnelle. Une simulation illustre un mécanisme — elle ne remplace ni le DIC de la SCPI, ni l'avis d'un conseiller.

Quel taux saisir dans la simulation ?

Ancrez votre hypothèse sur le réel. En 2025, le taux de distribution moyen du marché s'est établi à 4,91 % selon l'ASPIM, avec des écarts de 4,2 % à 6 % selon les catégories de SCPI. Plutôt qu'un seul scénario optimiste, nous recommandons de simuler une hypothèse basse et une hypothèse moyenne : l'écart entre les deux vous donne une fourchette réaliste.

Les taux réels par SCPI figurent dans notre classement des SCPI. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Les intérêts composés appliqués aux SCPI : comment ça marche ?

Le principe est simple : au lieu de consommer vos loyers potentiels, vous les réinvestissez en nouvelles parts. Ces parts produisent à leur tour des revenus, qui financent de nouvelles parts — l'effet se cumule dans le temps, d'autant plus visiblement que l'horizon est long.

À titre d'illustration de ce mécanisme : 200 € versés chaque mois pendant 20 ans représentent un effort d'épargne de 48 000 € ; avec une hypothèse de réinvestissement, le capital projeté par l'outil ci-dessus est supérieur à cette somme. Il s'agit d'une illustration arithmétique, pas d'une promesse : le résultat réel dépend des distributions effectives, des frais et de la fiscalité.

En pratique, le réinvestissement s'opère par achat de parts entières ou via des versements programmés, selon les SCPI.

De la simulation à la stratégie

Une simulation est un point de départ, pas une décision. Pour la transformer en projet solide, trois étapes : sélectionner les bonnes SCPI (via notre outil de sélection et notre classement), chiffrer la fiscalité réelle selon votre situation, et choisir le mode de souscription adapté — au comptant, à crédit ou en démembrement.